Риэлторы и Эксклюзивные продажи

[Denny-boy]

Нужны, может не в такой форме как сейчас, но нужны, знаю пару людей, которые круто пролетели при покупке квартиры из-за незнания тонкостей. По судам сейчас пыль глотают. Хоть мой знакомый риэлтор и говорит, что ничего сложного нет, но ловушки есть.

[Валерия Валерьевна]

Вопрос риторический на самом деле! Думаю, не корректный.
Тогда давайте спрашивать, нужны ли нам банкиры, фотографы, юристы-адвокаты, повара и т.д. по всем профессиям пройдемся. Каждый из нас при желании может сдалать фотографию, защищать себя в суде, сварить суп и т.п.
Другое дело, КАК он это сделает, и БУДЕТ ЛИ ДОСТАТОЧНО ВРЕМЕНИ этим заниматься, и  ГОТОВ ЛИ ТРАТИТЬ СВОИ НЕРВЫ при общении с чиновниками и с гражданами в очередях и т.д.
Котлованы рыть - дело тоже нужное, только какой КПД (коэффициент полезного действия) у риэлтера (скажем так, гуманитария по сути, с хлипенькими мышцами)  в этом деле будет?

И что плохого в том, что риэлтеров много, людям же лучше - конкуренция - это снижение стоимости услуг.

А вот что важно, так это ПРОФЕССИОНАЛИЗМ в любом деле. В том числе и риэлтерской деятельности. 
И не надо, господа хорошие, называть риэлтером изворотливого маклера, который одну квартиру продал и думает, что все знает и умеет, а к тому же нечистоплотен в делах и пудрит мозги клиентам так, что те ОТДАЮТ по 200 тыс. за сделку.

[АНДРАМЕДЫЧ!]

риэлторы  на фиг не нужны, а вот юрист в сфере недвижки может потребуется 

[Васька Кот]

А вот что важно, так это ПРОФЕССИОНАЛИЗМ в любом деле. В том числе и риэлтерской деятельности.
И не надо, господа хорошие, называть риэлтером изворотливого маклера, который одну квартиру продал и думает, что все знает и умеет, а к тому же нечистоплотен в делах и пудрит мозги клиентам так, что те ОТДАЮТ по 200 тыс. за сделку.

ой ой !
а вы случайно не риэртор ?

[КАППРИ]

риэлтор-профессия универсальная. есть много универсальных профессий, как например-юрист, но риэлторская деятельность затрагивает нереально много направлений. Если попытаться как-то обобщить, то- это психология, маркетинг, менеджмент, юриспруденция и пожалуй физкультура ;-) потому как беготни как правило много. Можно взять хотя бы юриспруденцию и только здесь отметить обширный перечень отраслей права, с которыми работает риэлтор: это и налоговое, и гражданское, и семейное, административное и т.п.

[КАППРИ]

Психология нужна для того, чтобы определиться с намерением человека или людей, понять их интересы и т.п. Ведь, к примеру, для того чтобы выставить на продажу квартиру, полученную по наследству, зачастую необходимо разобраться во внутренних отношениях наследников, так как без посторонней помощи они наверное никогда не смогли бы договориться о продаже. Такое часто бывает и между бывшими супругами. У практикующих риэлторов таких примеров масса, я же на этом пока остановлюсь...

[КАППРИ]

маркетинг проявляется в самой продаже. Профессиональный риэлтор, установив способ достижения цели для решения поставленной задачи, организует рекламную компанию, просмотры. Рекламная компания, конечно же является индивидуальным подходом к каждому объекту или субъекту, и не ограничивается банальным размещением в газете срочно(которая кстати стоит 40 рублей без комиссии "Все еще кипячу", а не 50 рублей, как он указывал ;-) Но более подробно здесь останавливаться не буду, пока.

[КАППРИ]

менеджмент заключается в организации людей, задействованных в процессе продажи. Бывают продажи простые, бывают сложные. Сложные, в свою очередь, имеют свои разновидности и деления. Бывают продажи, тянущие за собой целые " цепочки" или " паровозы" сделок. К примеру, когда один человек продает квартиру 1-комнатную, чтобы купить 2- комнатную, в которой надо узаконить перепланировку, а ее продавцам найти 3-комнатную, которую надо сначала расселить, организовав для этого приватизацию с реструктуризацией задолженности, а уже потом найти этим продавцам пару квартир и дом, у которого надо узаконить самовольные постройки, самовольную пристройку к самому дому и разобраться с земельным участком, у которого вместо 3-х соток по Решению Совета киких-нибудь Моховских депутатов самозахват еще на 5 соток земли, при том еще и на " красной линии"... и так далее, и т.п.....
Вот Вы и спросите по оканчанию такой сделки у ее участников: нужен ли риэлтор? На такой сделки трудится как правило неськолько риэлторов, одни из которых продают, другие узаканивают, третьи приватизируют, еще другие подбирают квартиры и так далее...

[КАППРИ]

долю юриспруденции в работе риэлтора, как правило, так или иначе понимает большинство. многие ошибочно(на мой взгляд) считают это основным или вобще единственным достоинством риэлтора, видя его функции главным образом в проверке юридической чистоты объекта недвижимости.
между тем, как я уже написАл выше, риэлтор сталкивается в каждой сделке с несколькими отраслями права, а это и налогооблажение, которое занимает ведущее место среди "слез" продавцов, проводящих сделки самостоятельно и с привлечением псевдо риэлторов(которых сами риэлторы, как правило, называют маклерами). Более подробно здесь сейчас останавливаться не буду, если что нужно, дабавлю по ходу топика...

[КАППРИ]

риэлторы  на фиг не нужны, а вот юрист в сфере недвижки может потребуется 

сможете объяснить, в чем разница между этими двумя уважаемыми господАми?

[КАППРИ]

Обыватель, как правило, знает о продаже через риэлтора лишь то, что он "накидывает" к стоимости квартиры " от сотни" как указано в сообщении одного из пользователей нашего форуме в одном из "соседних" топиков. Это, он так думает, если ему конечно самому не приходилось работать с профессиональным риэлтором по эксклюзивному договору.
Если разобратся в работе риэлторов, то по большому счету ее можно разделить на два вида: работа по "эксклюзиву" и "крысинные бега".
"Крысинные бега" рассчитаны, главным образом, на основную массу населения, которая в целом негативно относится к риэлторам, как таковым, и не собирается связывать себя с ними никакими обязательствами и, тем более, за что-то там платить... Основной принцип предложения риэлтора продавцу в том-то и заключается, что в этом случае продавец сам определяет количество денег, которое он хочет получить от продажи, давая согласие на то, что сумма от продажи, полученная сверх названной продавцом цены, осядет в кармане риэлтора. Вот тут и берут свое начало добавления сотен тысяч рублей к цене продавца. К слову сказать, такие объекты продают как правило за разные цены множество риэлторов, водя по очереди людей по одним и тем же квартирам.
"Эксклюзив" рассчитан на людей, целенаправленно обращающихся в риэлторскую компанию за ее услугами. В этом случае только один риэлтор занимается продажей объекта, он полностью организует рекламу и процесс продажи, а в случае успешной продажи недвижимости получает оговоренную в договоре комиссию от своего клиента- продавца. Комиссия по таким договорам меньше, а услуги отличаются высоким качеством, при условии конечно того, что занимается работой профессиональный риэлтор.

[most]

а в случае успешной продажи недвижимости получает оговоренную в договоре комиссию от своего клиента- продавца.

А комиссию эту назначает риэлтор, которую наверняка продавец не оспаривает, ведь она будет плюсом к цене продавца. И в итоге всё издержки оплачивает покупатель. Продавца мало волнуют гонорары  риэлторов, если тот обязуется продать и утверждает, что это нормальная цена для рынка недвижимости на сегодняшний момент.  Что то мне подсказывает, что цену на недвижимость уже давно диктует не рынок, а риэлторские компании. И аппетиты их растут из года в год.

[КАППРИ]

При заключении любого договора оговаривается цена, не устанавливается, а согласовывается. Конечно же существуют прайсы и обычаи. Так, обычно, риэлторские услуги по эксклюзивному договору на Камчатке стОят 2% от продаж ной стоимости, но не менее 50-80 тысяч(у разных компаний своя "минималка"). Средняя же наценка у риэлторов, работающих без договора, начинается от 100 тысяч и выше, могут поставить и миллион и больше. К примеру: в настоящее время по эксклюзивному договору реализуется один ночной клуб за цену 30 миллионов рублей, комиссия риэлтора в случае продажи за эту цену составит 600 тысяч рублей. Ранее этот же объект реализовывали без договора сразу несколько риэлторов, самая минимальная цена за которую они его предлагали составляла 33 миллиона. Но такие дорогие продажи для Камчатки скорее исключение, чем правило, а вот то, что некоторые особо " ушлые" т.н. риэлторы "поднимают" на обычных квартирах стоимостью, допустим, до 3-х миллионов сотни тысяч рублей комиссионных - факт, и полнейшее разгильдяйство со стороны продавцов!
А предыдущий оратор безусловно прав, и за это разгильдяйство и за профессиональные риэлторские услуги в конечном счете платит именно покупатель. И по-большому счету не важно, прибавляет эту сумму маклер(именующий себя риэлтором) или сам продавец, объявляющий свою цену уже с учетом услуг риэлтора по эксклюзивному договору. Важно лишь то, чтобы размер комиссии риэлтора был логичен и справедлив, а не превращал халявщика в миллионера.

[екдяроп в ёсв]

а если риэлтор забирает подлинники документов и за полгода при оплате рекламы и цене недвижки ниже рыночной приводит всего двух покупателей, т.е. не справляется со своими обязательствами, а потом пытается не отдавать документы пока ему не заплатят еще 5 тыс за что-то, какой термин применяется?

[Валерия Валерьевна]

ой ой !
а вы случайно не риэртор ?

А разве сразу не понятно было? Я - риэлтер с 14-летним стажем.
Агентство недвижимости "Леда":  милости просим!

"Статус-недвижимость" все по полочкам и разложил, даже добавить нЕчего. Тоже грамотный риэлтер, ПРОФЕССИОНАЛ!

[Васька Кот]

А разве сразу не понятно было? Я - риэлтер с 14-летним стажем.
Агентство недвижимости "Леда":  милости просим!

а...ну здравствуйте ЛЕДА
а улицу владивостокскую в 2004-2005 году вы не помните, когда вы просто все попрятались ??
вот у меня конкретно к вам вопрос ?
вот почему когда оформление жилья идет к завершению начинается тупежка, выключание телефонов,
все начинают болеть и т.д.
и это за наши, причем не малые деньги ??

[АНДРАМЕДЫЧ!]

сможете объяснить, в чем разница между этими двумя уважаемыми господАми?

есессено. Риэлтор получает капусту за счет посреднических услуг по продажи и (или) покупке недвижимости. Он толкает эту недвижку. Звонит по объявлениям в газетах продавцам/покупателям недвижимости, предлагает им свои услуги или иным способом формирует клиентскую базу. Берет шаблон договора купли-продажи (другой договор в зависимости от предмета сделки), готовит его применительно к сторонам сделки, формирует пакет для регистрации, отстаивает очередь в Россреестре, БТИ, Земельной кадастровой палате и прочих, получает свидетельство права собственности или другого права. Вообщем беготня по потенциальным контрагентам сделки и органам власти.
Задача юриста не в беготне и отстаивании очередей в Росреестре заключается, а в определении правовых рисков сделки. Юрист берет деньги за работу, результатам которой является имущественная безопасность клиента от третьих лиц, оценить все возможные негативные последствия, например чтобы "не сломали" договор, не возникло виндикации, оценка всех документов, представительство в суде. Я не думаю, что риэлторы по сделкам, которые они сопровождали, ходят по судам. У Вас такое было? Это бытовый, мелкий пример, связанный  со сделками между физиками. Составить договор купли-продажи квартиры и отстоять в очереди может любой здравомыслящий человек. Поэтому риэлторы на фиг не нужны. Если бы Вы могли сущесвтенно снизить цену или в три дорога продать, то может и было бы какая-то польза. А на местном уровне получается, что зачастую риэлтор стрижет бабоиски и с продавца и покупателя, а потом хоть трава гори
Про коммерческую недвижимость я молчу (продажа нежилого помещения маленького кафе не в счет) 

[КАППРИ]

а если риэлтор забирает подлинники документов и за полгода при оплате рекламы и цене недвижки ниже рыночной приводит всего двух покупателей, т.е. не справляется со своими обязательствами, а потом пытается не отдавать документы пока ему не заплатят еще 5 тыс за что-то, какой термин применяется?

во-первых: заключать эксклюзивный договор надо только с проверенной риэлторской организацией. Какой смысл тратить месяц или полгода на то, чтобы с продажей Вашей недвижимости тренировался дилетант?!

во-вторых: количество показов еще ни о чем не говорит, ведь задача риэлтора не в том, чтобы устроить из Вашей квартиры проходной двор, а в том, чтобы правильно привести Ваше сотрудничество к продаже недвижимости. Я бы посоветовал в такой ситуации встретиться с риэлтором и спокойно обсудить процесс продажи, получить информацию от него о ходе процесса. Думаю, что после такого разговора Вы сможете определиться, есть ли смысл дальше работать с этой организацией. Откуда уверенность, что цена ниже рыночной?

в-третьих: а зачем Вы вобще оставляете кому-то Ваши документы? Я понимаю, когда люди оставляют надежной и проверенной риэлторской компании ключи от квартиры, в данном случае это позволяет риэлтору максимально оперативно организовывать показы свободных объектов. Ну, а документы-то зачем? Что будет с ними делать риэлтор все это время? Любоваться? Или держать Вас в психологической зависимости? Конечно, об этом надо думать перед тем, как отдавать документы, а не когда хочешь забрать, но... намекните такому вымогателю(сами придумывайте название), что обратитесь с заявлением в полицию о вымогательстве. Если не подействует(в чем я сомневаюсь), то и заявляйте.

[КАППРИ]

есессено. Риэлтор получает капусту за счет посреднических услуг по продажи и (или) покупке недвижимости. Он толкает эту недвижку. Звонит по объявлениям в газетах продавцам/покупателям недвижимости, предлагает им свои услуги или иным способом формирует клиентскую базу. Берет шаблон договора купли-продажи (другой договор в зависимости от предмета сделки), готовит его применительно к сторонам сделки, формирует пакет для регистрации, отстаивает очередь в Россреестре, БТИ, Земельной кадастровой палате и прочих, получает свидетельство права собственности или другого права. Вообщем беготня по потенциальным контрагентам сделки и органам власти.
Задача юриста не в беготне и отстаивании очередей в Росреестре заключается, а в определении правовых рисков сделки. Юрист берет деньги за работу, результатам которой является имущественная безопасность клиента от третьих лиц, оценить все возможные негативные последствия, например чтобы "не сломали" договор, не возникло виндикации, оценка всех документов, представительство в суде. Я не думаю, что риэлторы по сделкам, которые они сопровождали, ходят по судам. У Вас такое было? Это бытовый, мелкий пример, связанный  со сделками между физиками. Составить договор купли-продажи квартиры и отстоять в очереди может любой здравомыслящий человек. Поэтому риэлторы на фиг не нужны. Если бы Вы могли сущесвтенно снизить цену или в три дорога продать, то может и было бы какая-то польза. А на местном уровне получается, что зачастую риэлтор стрижет бабоиски и с продавца и покупателя, а потом хоть трава гори
Про коммерческую недвижимость я молчу (продажа нежилого помещения маленького кафе не в счет) 

мысль Вашу понял, заметил в ней несовпадение с реальной ситуацией в следующем:

на сегодняшний день несколько адвокатов (возможно, бывших) имеют собственные агентства недвижимости. В тоже время есть и действующие адвокаты, которые подрабатывают на сделках с недвижимостью. Не буду называть имена, но скажу, что эти действующие адвокаты стоят в очередях в "юстицию", печатают типовые договоры с шаблонов, бегают в БТИ и на почту для оплаты госпошлины. Вот только, частенько мне приходится исправлять их работу, так как ошибок много. Я ведь сотни таких сделок "провожу", а они единичные.

Что касается судебного представительства, то я неоднократно представлял интересы своих клиентов в суде, и выступал свидетелем по делу. Главное, конечно в нашей работе, сделать все необходимое для того, чтобы эта часть нашей работы не потребовалась, но не только от нас зависит.

К примеру, на одного моего клиента подала в суд бывшая жена продавца квартиры. Квартира не являлась совместно нажитым имуществом, что не помешало производству по делу. Квартира, естетсвенно, осталась у клиента, но осадок....

Несколько раз у меня были процессы по искам "наследников", которые претендовали на проданное моими клиентами имущество. Все осталось у покупателей, но они, к слову не являлись непосредственно моими клиентами, а лишь были стороной  в сделке, которую я проводил.

Да, и у меня высшее юридическое образование(цивилист), что встречается нередко среди моих коллег.

Не буду дальше перечислять, подведу итог: грамотная юридическая работа- это лишь часть работы действительно профессионального риэлтора. Только лишь грамотная работа по всему комплексу процедур, связанных с процессом продажи недвижимости может обеспечить максимальную безопасность участкикам сделки. В нашей стране одной только юридической грамотности мало! Если конечно Вы не ставите целью ходить по судам годами и когда-то вопреки всему победить...

[Phil]

... Важно лишь то, чтобы размер комиссии риэлтора был логичен и справедлив, а не превращал халявщика в миллионера...

То есть риэлторы - халявщики в большинстве своём, которые при этом хотят стать миллионерами. Да? Интересную характеристику вы даете... (коллегам?)

[Phil]

во-первых: заключать эксклюзивный договор надо только с проверенной риэлторской организацией. Какой смысл тратить месяц или полгода на то, чтобы с продажей Вашей недвижимости тренировался дилетант?!

А как потенциальный клиент может узнать, что вот эта организация - "проверенная риэлторская организация", а не дилетант?

[екдяроп в ёсв]

во-первых: заключать эксклюзивный договор надо только с проверенной риэлторской организацией. Какой смысл тратить месяц или полгода на то, чтобы с продажей Вашей недвижимости тренировался дилетант?!

проверенной как - на детекторе лжи? или у среднего человека есть возможность детективов нанимать перед визитом к риэлторам?

во-вторых: количество показов еще ни о чем не говорит, ведь задача риэлтора не в том, чтобы устроить из Вашей квартиры проходной двор, а в том, чтобы правильно привести Ваше сотрудничество к продаже недвижимости.

очень даже говорит, при низкой цене покупатели по идее должны были интересоваться, а тут месяцами ни показов ни звонков, из чего можно сделать вывод об "успешности" работы агентства

Я бы посоветовал в такой ситуации встретиться с риэлтором и спокойно обсудить процесс продажи, получить информацию от него о ходе процесса. Думаю, что после такого разговора Вы сможете определиться, есть ли смысл дальше работать с этой организацией.

это было давно, встречались, "риэлтор" уверял продавца что все хорошо и завтра придет покупатель   

Откуда уверенность, что цена ниже рыночной?

от верблюда анализа стоимости аналогичной недвижки в аналогичных домах в том же районе

в-третьих: а зачем Вы вобще оставляете кому-то Ваши документы? Я понимаю, когда люди оставляют надежной и проверенной риэлторской компании ключи от квартиры, в данном случае это позволяет риэлтору максимально оперативно организовывать показы свободных объектов. Ну, а документы-то зачем? Что будет с ними делать риэлтор все это время? Любоваться? Или держать Вас в психологической зависимости? Конечно, об этом надо думать перед тем, как отдавать документы, а не когда хочешь забрать, но... намекните такому вымогателю(сами придумывайте название), что обратитесь с заявлением в полицию о вымогательстве. Если не подействует(в чем я сомневаюсь), то и заявляйте.

это было не со мной, таков был договор продавца с агентством, человек был уверен что за полгода-то он квартиру продаст и согласился
в итоге документы были забраны у агентства под "благовидным" предлогом "на время" безо всякой оплаты
эти "риэлторы" потом звонили ему по поводу денег, бгыг

[Валерия Валерьевна]

а...ну здравствуйте ЛЕДА
а улицу владивостокскую в 2004-2005 году вы не помните, когда вы просто все попрятались ??
вот у меня конкретно к вам вопрос ?
вот почему когда оформление жилья идет к завершению начинается тупежка, выключание телефонов,
все начинают болеть и т.д.
и это за наши, причем не малые деньги ??

Конкретно Вас, уважаемый, не помню и не знаю, так как ни разу никогда никуда не пряталась и не прячу. Тем более, когда речь идет об оформлении сделки. "Семечки" для меня.  Мой тел. 89024641418-Валерия Валерьевна,  работает с 10 утра до 10 вечера. И, слава богу, не болею я. А деньги беру исключительно после проделанной работы, то есть по результату выполнения услуги. Так то.   Работа не сделана - денег не получила. Нечего огульно обвинять людей.

[Васька Кот]

а вас конкретно и не обвиняет ни кто...
но риэлторы не нужны.
вот вы лучше нам рассказали бы про насущные вопросы:
приватизация гаражей например,
или как получить участок в черте города ?
вместо перепалок и отставания своих честных агентств, поделитесь с нами информацией.
и люди к вам потянутся.

[Валерия Валерьевна]

а вас конкретно и не обвиняет ни кто...
но риэлторы не нужны.
вот вы лучше нам рассказали бы про насущные вопросы:
приватизация гаражей например,
или как получить участок в черте города ?
вместо перепалок и отставания своих честных агентств, поделитесь с нами информацией.
и люди к вам потянутся.

У меня нет никаких проблем с клиентами. Ко мне приходят по рекомендации, так как я лично дорожу своей репутацией.
Вы себе противоречите .... Так все-таки риэлтеры НУЖНЫ? Хотя бы для того, чтобы получить ответы на интересующие Вас в данном случае вопросы, так?
Работа по оформлению права собственности (вы это называете не правильно "приватизацией") на  гараж стоит у меня 5000 руб. сопутствующие расходы составляют около 7-9 тыс. руб.  В некоторых случаях оформление не возможно, т.к. все начинается с документации ГСК. Надо разбираться в конкретном случае.
Земля в черте города в основном, муниципальная. Обращайтесь в единое окно гор.администрации, участвуйте в конкурсах.